房地产公司会计制度中的核心分录有哪些？

房地产行业的会计处理具有显著的行业特性，涉及从土地购置、开发建设到销售交付的全周期管理。开发成本、预售收入、税费计提等是核心环节，需严格遵循会计准则并匹配业务实质。以下结合房地产企业的主要业务场景，梳理关键分录的逻辑与实操要点。

一、土地购置与开发成本归集

土地购置是房地产项目的起点，需将土地使用权确认为无形资产或开发成本。若土地直接用于开发项目，会计分录为：
借：开发成本——土地征用及拆迁费
贷：银行存款/应付账款。开发过程中产生的设计费、建筑安装费等，需按费用类别归集至开发成本科目。例如支付工程款时：
借：开发成本——建筑安装工程
贷：应付账款/银行存款。若借款利息符合资本化条件，需计入开发成本：
借：开发成本——利息资本化
贷：应付利息。

二、预售与收入确认

房地产企业通常在项目竣工前通过预售回笼资金。收到预售款时，需确认为合同负债：
借：银行存款
贷：合同负债。待项目交付满足收入确认条件后，转为营业收入：
借：合同负债
贷：主营业务收入。若预售阶段涉及增值税预缴，需单独处理：
借：应交税费——预交增值税
贷：银行存款。

三、成本结转与资产处置

开发项目完工后，需将开发成本结转至开发产品或库存商品：
借：开发产品
贷：开发成本。实际销售时同步结转成本：
借：主营业务成本
贷：开发产品。若将自用房产转为投资性房地产（成本模式），需调整科目：
借：投资性房地产
累计折旧
贷：固定资产
投资性房地产累计折旧。

四、税费处理

房地产企业需计提多项税费，包括增值税、土地增值税及房产税。确认收入时同步计提增值税：
借：税金及附加
贷：应交税费——应交增值税（销项税额）。土地增值税按预征率计提：
借：税金及附加
贷：应交税费——应交土地增值税。持有投资性房地产需缴纳房产税：
借：税金及附加
贷：应交税费——应交房产税。

五、特殊业务场景

1. 周转房处理：用于安置拆迁户的房屋需从开发产品转入周转房：
   借：周转房——在用周转房
   贷：开发产品——房屋。按月计提摊销时：
   借：开发成本/开发间接费用
   贷：周转房——周转房摊销。
2. 坏账准备：针对应收账款计提坏账时：
   借：信用减值损失
   贷：坏账准备。实际发生坏账则冲减准备：
   借：坏账准备
   贷：应收账款。

房地产会计的分录设计需兼顾业务阶段性与政策合规性，例如收入确认时点需严格匹配交付条件，利息资本化需满足开发周期要求。通过规范分录处理，企业可提升财务透明度，为税务筹划和经营决策提供精准数据支持。