如何正确处理房子售后回租的会计分录？

在不动产售后回租交易中，企业通过将自有房产出售给融资公司并租回使用，既能快速回收资金，又保留了资产使用权。这类交易需严格遵循融资性售后回租的会计处理逻辑，其核心在于区分资产所有权转移与租赁负债确认的关系。根据会计准则，此类交易的会计处理需覆盖资产出售、租金支付、折旧计提、融资费用分摊及期满处理等全流程，且需特别注意未确认融资费用和长期应付款的核算。

一、租赁开始日的初始处理

当房产所有权转移给融资公司时，需完成以下两步分录：

1. 资产所有权变更
   借：固定资产——融资性售后回租固定资产
   贷：固定资产——在用固定资产
   此步骤将房产从原使用状态转入融资性售后回租科目，体现资产用途变更。

2. 资金收付与负债确认
   借：银行存款（实际收到的出售价款）
   借：未确认融资费用（差额部分，代表隐含利息）
   贷：长期应付款（总租金支付的现值）
   此处需注意，若售价低于公允价值，差额计入未确认融资费用，作为未来利息费用分摊。

二、租赁期间的常规处理

1. 租金支付分录
   每次支付租金时，需冲减长期应付款：
   借：长期应付款
   贷：银行存款
   该分录反映实际现金流出与负债减少。

2. 折旧计提规则
   尽管房产所有权已转移，但承租人仍需按原账面价值计提折旧：
   借：管理费用/销售费用（根据使用部门）
   贷：累计折旧
   关键点：折旧基础为原账面价值，而非售价，这与税务处理中“不确认销售收入”原则一致。

3. 融资费用分摊
   按实际利率法将未确认融资费用分摊至各期：
   借：财务费用
   贷：未确认融资费用
   此步骤将隐含利息逐步确认为当期费用，体现资金的时间成本。

三、租赁期满的终局处理

若合同约定租赁期满后房产所有权回归企业，需进行资产回转：
借：固定资产——在用固定资产
贷：固定资产——融资性售后回租固定资产
此分录将资产重新纳入自用科目，完成使用权与所有权的统一。

四、特殊情形与注意事项

1. 税务处理差异

• 承租人：出售环节不确认收入，按原账面价值计提折旧；租金中的利息部分可税前扣除。
• 出租人：租金收入需全额计税，但可扣除对外支付的借款利息。

2. 融资租赁与经营租赁的区分
   若交易实质为融资租赁，上述分录适用；若为经营租赁，则需按市价调整租金并确认资产处置损益。

3. 新准则下的调整
   根据最新会计准则，需判断售后回租是否构成“真实销售”。若未转移控制权，应作为抵押借款处理，不终止确认固定资产。

通过上述流程可看出，房子售后回租的会计处理需紧密围绕资产重分类、负债计量和费用匹配三大核心展开，确保财务报表真实反映交易的经济实质。实务中还需结合合同条款、利率参数及税务合规要求进行动态调整。