接受房地产投资时如何正确编制会计分录？

企业接受房地产作为投资时，其会计处理需根据投资性房地产的确认标准及计量模式进行区分。这类资产需满足"为赚取租金或资本增值而持有"的核心特征，其账务处理涉及初始确认、后续计量、模式转换及处置四大环节。本文将结合成本模式与公允价值模式，详解不同场景下的会计分录编制要点。

在成本模式下，初始确认需按实际成本入账。若接受外购房产投资时：借：投资性房地产（包含购买价款+税费）贷：银行存款/实收资本当接受股东以自用房产作价投资时，需区分是否涉及产权变更。若采用成本模式转换：借：投资性房地产
贷：固定资产（原账面价值）
贷：累计折旧（已计提部分）
贷：固定资产减值准备（如有）

采用公允价值模式时，需在转换日按市场价值调整。当自用房产转为投资性房地产且公允价值高于账面价值时：借：投资性房地产——成本（公允价值）
贷：固定资产（原值）
贷：累计折旧（已计提）
贷：其他综合收益（差额部分）若公允价值低于账面价值，差额则计入公允价值变动损益科目。

后续计量阶段，两种模式差异显著：

• 成本模式需每月计提折旧：借：其他业务成本
  贷：投资性房地产累计折旧
• 公允价值模式需定期重估：借：投资性房地产——公允价值变动
  贷：公允价值变动损益（增值时）
  若出现减值则反向记录

处置环节的会计处理需注意损益结转。以公允价值模式处置为例：借：银行存款（实际收款）
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
贷：投资性房地产——公允价值变动
同时需将持有期间的公允价值变动损益和其他综合收益转入其他业务成本

实务操作中需特别关注三点：一是计量模式变更仅允许从成本模式转为公允价值模式，且差额计入留存收益；二是自用转投资性房地产时，贷方差额根据转换方向计入不同科目；三是增值税处理需区分取得时间，2016年4月30日前取得的可选择简易计税。这些细节直接影响企业税务成本与财务报表质量。