新租赁准则下房屋出租会计分录如何处理？

2021年新租赁准则的实施对房屋出租的会计处理带来显著变化，核心在于承租人需确认使用权资产和租赁负债，而不再区分经营租赁和融资租赁。这一调整使财务报表更真实反映企业租赁活动的经济实质，尤其对长期租赁合同的影响较大。无论是出租方还是承租方，均需按照权责发生制原则重新构建会计分录体系，涉及初始计量、后续摊销、税费处理等多个环节。以下从不同主体和业务场景展开具体分析。

一、承租人的会计处理

根据新准则要求，承租人需在租赁期开始日确认使用权资产和租赁负债。初始计量时需计算尚未支付的租赁付款额现值，分录为：借：使用权资产（现值）
　　　租赁负债——未确认融资费用（差额）
贷：租赁负债——租赁付款额（总额）
　　　预付账款/银行存款（已付金额）

后续处理包括两个关键环节：

1. 利息费用确认：按实际利率法分摊未确认融资费用
   借：财务费用
   贷：租赁负债——未确认融资费用
2. 租金支付：减少租赁负债账面价值
   借：租赁负债——租赁付款额
   贷：银行存款

例如签订5年期房屋租赁合同，年租金100万元，需将500万元租赁付款额折现后计入使用权资产，差额部分作为未确认融资费用，在租赁期内按实际利率法分摊。

二、出租人的会计处理

出租人需区分融资租赁和经营租赁：

• 融资租赁需终止确认原资产，确认应收融资租赁款：
  借：应收融资租赁款（租赁收款额+未担保余值）
  　　　银行存款（已收款项）
  贷：融资租赁资产（账面价值）
  　　　资产处置损益（公允价值与账面差额）
  　　　应收融资租赁款——未实现融资收益
• 经营租赁保持资产所有权，按收付实现制确认收入：
  借：银行存款
  贷：其他业务收入/租赁收入

三、特殊场景处理

1. 投资性房地产转换：自用房产转为出租时
   借：投资性房地产（原值）
   　　　累计折旧
   贷：固定资产
   　　　投资性房地产累计折旧
2. 预收租金：需按权责发生制分期确认收入
   收取全年租金时：
   借：银行存款
   贷：合同负债
   　　　应交税费——应交增值税
   每月结转：
   借：合同负债
   贷：其他业务收入

四、税费相关处理

租赁业务需同步处理增值税、房产税等税费：

1. 增值税计提（适用于一般纳税人）：
   借：银行存款
   贷：其他业务收入
   　　　应交税费——应交增值税（销项税额）
2. 房产税计提：
   借：税金及附加
   贷：应交税费——应交房产税

五、新旧准则差异对比

原准则下经营租赁采用直线法确认费用，新准则要求：

• 承租人资产负债表新增使用权资产和租赁负债科目
• 利润表同时体现折旧费用和利息费用，改变了单一费用列报模式
  例如原计入管理费用的年租金10万元，现需分解为使用权资产折旧8万元和利息费用2万元，更精准反映资金时间价值。