企业租赁合同如何按照新会计准则进行账务处理？

企业租赁合同的会计处理涉及使用权资产、租赁负债等核心概念，需根据《企业会计准则第21号——租赁》区分经营租赁与融资租赁。新准则要求承租人将租赁权利和义务资本化，改变了传统费用化模式，这对资产负债表的列报和财务指标分析产生深远影响。下文将从承租人与出租人两个视角，结合初始计量、后续计量及特殊情况处理三个维度展开详细解析。

一、承租人视角的会计处理

初始计量需确认使用权资产和租赁负债。以签订5年租期、年租金100万元的办公租赁为例，会计分录需包含以下要素：
借：使用权资产（包含尚未支付的租赁付款额现值、初始直接费用、恢复成本现值）
借：租赁负债——未确认融资费用（差额）
贷：租赁负债——租赁付款额（合同约定的未来租金总额）
贷：预付账款/银行存款（已支付的押金、中介费等）。例如，支付2.06万元中介费时，需单独计入使用权资产的初始成本。

后续计量分为利息确认和租金支付：

1. 利息费用计提：每期按实际利率分摊未确认融资费用，会计分录为：
   借：财务费用/在建工程
   贷：租赁负债——未确认融资费用
2. 租金支付：实际支付时减少租赁负债本金部分：
   借：租赁负债——租赁付款额
   贷：银行存款。若涉及租赁变更（如延长租期），需重新计算负债现值并调整相关科目。

二、出租人视角的会计处理

融资租赁模式下，出租人需确认应收融资租赁款和未实现融资收益。初始计量分录为：
借：应收融资租赁款——租赁收款额（合同约定的收款总额）
借：银行存款（已收取款项）
贷：融资租赁资产（原账面价值）
贷：资产处置损益（公允价值与账面价值的差额）
贷：应收融资租赁款——未实现融资收益（差额）。例如，出租设备账面价值80万元、公允价值100万元时，需确认20万元的资产处置收益。

后续计量包括租金收取和收益确认：

1. 收到租金时：
   借：银行存款
   贷：应收融资租赁款——租赁收款额
2. 分摊未实现融资收益：
   借：应收融资租赁款——未实现融资收益
   贷：租赁收入/其他业务收入。收益分摊需采用实际利率法，与承租人利息费用形成镜像关系。

三、特殊情形与税务协同

1. 低价值与短期租赁：对于租期≤12个月或年租金≤4万元的租赁，承租人可选择简化处理，直接计入当期损益：
   借：管理费用/销售费用
   贷：银行存款/预付账款。此类处理避免复杂折现计算，但需在报表附注中披露。
2. 增值税处理：取得租金专票时，进项税额可一次性抵扣。若租赁跨区域（如异地房产），需在所在地预缴增值税：
   借：应交税费——预交增值税
   贷：银行存款。
3. 恢复成本与弃置义务：承租人需预估租赁结束时的复原费用，按现值计入预计负债并分期计提利息。例如，预计复原费用100万元、折现率5%时，初始确认61.39万元现值，后续每年按5%计提利息费用。

四、实务操作要点

• 折现率选择：优先采用租赁内含利率，若不可得则使用增量借款利率，需反映企业自身信用风险。
• 混合租赁处理：若合同包含租赁与非租赁成分（如设备+维护服务），需按单独售价比例拆分。
• 披露要求：需在附注中列示租赁负债到期期限分析、使用权资产折旧政策及重大租赁条款变更等信息。

通过上述处理，企业能更真实反映租赁业务对财务状况的影响，同时实现税务合规与风险管理。实际操作中需结合合同条款、折现率测算工具及专业判断，确保准则执行的准确性与一致性。