如何正确处理投入房产的会计分录？

在企业以房产作为资产投入时，会计分录的编制需要根据投资性房地产的核算模式进行区分。根据《企业会计准则第3号》规定，房产投入主要分为成本模式和公允价值模式两种处理方式，二者的核心差异体现在后续计量与价值调整机制上。以下从初始确认、后续计量、模式转换、处置等关键环节展开分析。

在成本模式下，房产投入需以历史成本为基础。初始确认时，若外购房产用于投资：借：投资性房地产
贷：银行存款/应付账款
若将自用房产转为投资性房地产，则需转出原资产账面价值：
借：投资性房地产（原值）
贷：固定资产（原值）
借：累计折旧
贷：投资性房地产累计折旧
后续计量需按月计提折旧：
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧
若发生减值，则需单独计提减值准备：
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备

采用公允价值模式时，初始确认需按评估价值计量。当自用房产转为投资性房地产且公允价值高于账面价值时：
借：投资性房地产-成本（公允价值）
累计折旧（原值累计折旧）
固定资产减值准备
贷：固定资产（原值）
其他综合收益（差额）
后续每期末需调整账面至最新公允价值：
借/贷：投资性房地产-公允价值变动
贷/借：公允价值变动损益
该模式下不计提折旧或减值，但需在附注中披露评估依据与方法。

当发生核算模式转换时，从成本模式转为公允价值模式需追溯调整：
借：投资性房地产-成本（公允价值）
投资性房地产累计折旧（原计提金额）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产（原账面价值）
利润分配-未分配利润（差额90%）
盈余公积（差额10%）
此操作需经董事会批准并披露对财务报表的影响。

在处置环节，成本模式下需结转累计折旧与减值准备：
借：银行存款（处置收入）
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
公允价值模式下还需结转持有期间的公允价值变动：
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本（或反向分录）

特殊情形下，若以房产进行股权投资，应视为非货币性资产交换：
借：长期股权投资（公允价值）
累计折旧
固定资产减值准备
贷：固定资产（原值）
资产处置损益（差额）
此时需重点关注评估作价的公允性及税务处理合规性。

通过上述分析可见，投入房产的会计处理需结合业务实质选择核算模式，并严格遵循权责发生制与实质重于形式原则。财务人员应建立动态价值评估机制，确保信息披露的完整性与准确性，为战略决策提供可靠依据。