承租房屋的会计处理如何正确编制分录？

在现行新租赁准则下，承租方的房屋租赁会计处理已发生根本性变革，核心是将使用权资产和租赁负债纳入表内核算。这一调整要求企业必须准确区分短期租赁与非短期租赁的业务场景，并掌握现值计算、费用摊销等关键操作。以下从初始确认、后续计量、特殊场景三个维度解析具体处理方法。

对于非短期租赁（租期超过12个月且非低价值资产），需确认使用权资产和租赁负债。初始计量时，需将租赁付款额按折现率折算现值，差额计入未确认融资费用。典型分录示例：借：使用权资产（租赁付款额现值）
借：租赁负债-未确认融资费用（差额）
贷：租赁负债-租赁付款额（合同总金额）
例如租期10年、年租金1000万元，按5%折现率计算现值为7700万元时，初始入账金额即按此标准确认。

后续计量包含三个核心环节：

1. 支付租金时冲减负债：
   借：租赁负债-租赁付款额
   贷：银行存款
2. 分摊融资费用：每月按实际利率法确认利息支出
   借：财务费用-利息费用
   贷：租赁负债-未确认融资费用
3. 计提资产折旧：使用权资产按直线法在租赁期内分摊
   借：管理费用/销售费用
   贷：使用权资产累计折旧

针对短期租赁（租期≤12个月）或低价值资产租赁（全新资产价值≤4万元），可采用简化处理。预付租金时通过预付账款或长期待摊费用核算，按月分摊至成本费用：

• 支付年度内租金：
  借：预付账款
  贷：银行存款
• 每月摊销：
  借：管理费用等
  贷：预付账款
  若预付超过1年，则需通过长期待摊费用科目过渡。

特殊业务场景需注意：

• 免租期处理：将总租金在完整租赁期内均摊，避免费用波动
• 提前退租：需冲销相关资产和负债，差额计入资产处置损益
• 税会差异：会计确认的折旧与利息费用，与税务认可的租金支出存在差异，汇算清缴时需进行纳税调整。

实务操作中需特别关注折现率选择，优先采用租赁内含利率，若无法取得则使用增量借款利率。对于包含押金的合同，需将押金单独计入其他应收款科目，不参与使用权资产和租赁负债的初始计量。