租出厂房时如何正确处理会计分录？

厂房出租的会计处理需要根据租赁性质、收款方式和税收政策综合判断。作为出租方，核心是将投资性房地产的转换、租金收入的确认以及相关税费的处理纳入核算体系。根据租赁合同的具体条款，会计处理需区分经营租赁与融资租赁，同时关注增值税、房产税等税务影响。下文将从资产转换、收入确认、税费计提和折旧处理四个维度展开说明。

1. 资产转换的初始确认
   当企业将自用厂房转为出租用途时，需通过投资性房地产科目核算。采用成本模式的会计分录为：
   借：投资性房地产（原账面价值）
   贷：固定资产
   同时结转已计提的累计折旧和减值准备：
   借：累计折旧（固定资产科目）
   　　固定资产减值准备
   贷：投资性房地产累计折旧
   　　投资性房地产减值准备
   这一步骤确保资产性质变更在账面上清晰体现。

2. 租金收入的分类处理

   • 一次性预收租金：收到款项时需挂账预收账款或合同负债，并分期确认收入。例如收到全年租金120万元（含税）：
     借：银行存款 120万
     贷：预收账款/合同负债 108万（假设税率9%）
     　　应交税费——应交增值税（销项税额）12万
     每月分摊时：
     借：预收账款/合同负债 9万
     贷：其他业务收入 9万
   • 分期收取租金：按合同约定逐期确认收入，若跨期则需通过应收账款核算。

3. 税费的同步计提与缴纳
   出租厂房需计提房产税（租金收入的12%）和印花税（合同金额的0.1%）：

   • 计提时：
     借：税金及附加
     贷：应交税费——应交房产税
     　　应交税费——应交印花税
   • 缴纳时反向冲减负债科目。增值税处理需注意：若厂房所在地与机构所在地不一致，需在厂房所在地预缴增值税（通常为3%的预征率）。

4. 投资性房地产的折旧处理
   在成本模式下，需按月计提折旧并计入其他业务成本：
   借：其他业务成本
   贷：投资性房地产累计折旧
   折旧基数为转换时的账面价值，年限参照剩余使用年限或租赁期孰短原则确定。这一处理将资产损耗与租金收入匹配，符合配比原则。

实务操作中还需注意：若涉及免租期，应按照直线法在租赁期内分摊租金总额；对于押金，收到时计入其他应付款，退还时冲销。此外，新租赁准则要求出租方对融资租赁需核算租赁投资净额，但该场景在厂房出租中较为少见，通常按经营租赁处理即可。通过上述系统性处理，既能满足会计准则要求，又能为税务筹划提供清晰的数据支持。