房地产开发企业核心业务涉及哪些典型会计分录？

房地产开发业务的会计处理具有行业特殊性，其资金流动贯穿土地获取、项目建设、预售收款、成本结转等全流程。从搜索结果看，主要涉及开发成本归集、预售资金处理、收入成本确认和税费预缴四类核心业务，每个环节都需遵循特定会计准则与税务规范。例如土地出让金需计入开发成本，预售款需预缴增值税，竣工交付时需同步结转收入与成本。本文将系统梳理典型业务场景中的分录规则。

一、土地获取环节的会计处理需区分不同用途：

• 支付土地出让金及契税时，作为土地征用费归集：借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费
  贷：银行存款
  此环节涉及契税处理，若取得土地使用权时缴纳3%契税，直接计入开发成本。若通过竞拍方式取得土地，保证金需通过"其他应收款"科目过渡，竞拍成功后转为土地成本。

二、开发建设阶段的费用归集具有多维度特征：

1. 基础设施费与建安工程费核算：
   预付工程款时通过"预付账款"过渡，按进度结算时：借：开发成本——建筑安装工程费
   贷：预付账款
   应交税费——应交增值税(进项税额)
2. 材料采购与领用需分步处理：采购时计入"原材料"科目，领用时转入开发成本：借：开发成本——建筑安装工程费
   贷：原材料
3. 特殊费用处理：代收维修基金等款项应单独核算：借：银行存款
   贷：其他应付款——代收维修基金

三、预售与收入确认存在税会差异：

1. 预售阶段收款需预缴税款：

• 增值税预缴按3%计算：借：应交税费——预交增值税
  贷：银行存款
• 土地增值税按预征率计提：借：税金及附加
  贷：应交税费——应交土地增值税

2. 竣工交付时收入确认需同步处理增值税：借：预收账款
   贷：主营业务收入
   应交税费——应交增值税(销项税额)
3. 成本结转采用"开发产品"科目过渡：借：主营业务成本
   贷：开发产品

四、特殊业务场景需特别处理：

1. 面积差调整：补款时增加收入，退款时冲减收入：借：银行存款
   贷：主营业务收入
2. 拆迁还房视同销售：确认收入同时冲减开发成本：借：应付账款——拆迁补偿款
   贷：主营业务收入
3. 售后回购业务：销售时确认负债，回购时冲减：借：银行存款
   贷：其他应付款
   应交税费——应交增值税(销项税额)

房地产开发企业需特别注意开发间接费用的归集与分摊，该科目用于核算不能直接计入单项开发成本的共同费用。月末需按合理标准（如建筑面积比例）分摊至各开发项目，最终通过"开发成本"科目转入"开发产品"。整个核算流程需严格区分资本性支出与费用化支出，确保成本归集的准确性。