公司购买店铺的会计处理需区分自用与出租吗？

当企业出于经营需求购买店铺时，其会计处理需要根据资产用途和税务属性进行精准核算。无论是自用还是出租，核心原则是将店铺作为固定资产或投资性房地产入账，并合理处理增值税抵扣、相关税费归集及后续折旧计提等环节。以下分场景详细说明典型会计分录及注意事项：

一、自用型店铺的会计处理

若企业购买店铺用于自营（如开设实体门店），需将购买价款、契税、交易手续费等全部计入固定资产初始成本。例如：某公司以500万元购入店铺，支付契税15万元、手续费3万元，取得增值税专用发票显示进项税额45万元（适用9%税率）。此时：借：固定资产 5,180,000元
借：应交税费-应交增值税（进项税额）450,000元
贷：银行存款 5,630,000元
其中，固定资产金额为500万+15万+3万=518万元，增值税进项税额单独核算用于抵扣。若存在分期付款，应付账款科目可替代部分银行存款。

二、出租型店铺的会计处理

当店铺用于出租且选择公允价值模式计量时，需按购买日的市场价值入账。例如：某企业以1,000万元购入商铺，支付税费10万元，当日公允价值为1,020万元。此时：借：投资性房地产-成本 10,200,000元
借：应交税费-应交增值税（进项税额）900,000元
贷：银行存款 11,000,000元
贷：其他综合收益 100,000元
公允价值与成本的差额通过其他综合收益调整，后续每年根据市场价值变动调整投资性房地产-公允价值变动和公允价值变动损益科目。

三、后续折旧与费用处理

1. 折旧计提
   自用店铺按直线法计提折旧时，需根据用途分配费用。假设店铺用于销售业务，使用寿命20年、净残值率5%，则年折旧额为：
   (518万×95%)÷20≈24.6万元
   借：销售费用-折旧费 24.6万元
   贷：累计折旧 24.6万元
   若用于行政管理，则计入管理费用。

2. 后续支出

• 日常维修费直接计入当期损益：
  借：销售费用-维修费
  贷：银行存款
• 重大装修支出需资本化：
  借：固定资产（或在建工程）
  贷：银行存款

四、特殊场景处理

1. 二手店铺购置
   若购买二手商品房，需将契税、印花税、维修基金等全额计入固定资产。例如含税价500万元（税率9%），不含税部分458.7万元，增值税41.3万元：
   借：固定资产 4,587,156元
   借：应交税费-应交增值税（进项税额）412,844元
   贷：银行存款/应付账款 5,000,000元

2. 分期付款与赊购
   首付300万元、赊账200万元时：
   借：固定资产 4,587,156元
   借：应交税费-应交增值税（进项税额）412,844元
   贷：银行存款 3,000,000元
   贷：应付账款 2,000,000元

五、税务合规要点

• 增值税抵扣：仅限取得合规增值税专用发票且用于应税项目，否则需进行进项税转出。
• 契税处理：无论是否可抵扣，均需计入固定资产原值。
• 折旧政策：需在报表附注中披露折旧方法、年限及残值率，避免税务风险。