租赁房屋的会计分录应如何编制？

租赁房屋的会计处理需根据租赁准则、支付方式及租赁期限进行差异化核算。新租赁准则实施后，除短期租赁（≤1年）和低价值租赁（≤4万元）外，承租方需确认使用权资产与租赁负债，实现表外租赁业务表内化。该调整涉及租金现值计算、融资费用分摊及税会差异调整，直接影响企业资产负债表结构与利润表费用分布。以下分场景解析核心分录逻辑。

一、新租赁准则下的初始确认

长期租赁需确认使用权资产与租赁负债。租期6年、月租1万元的办公楼租赁合同：

1. 计算未来72期租金现值（假设折现率3.6%，现值60万元）
2. 初始分录：
   借：使用权资产 600,000
   借：租赁负债-未确认融资费用 120,000
   贷：租赁负债-租赁付款额 720,000
   该处理将未来应付租金折现入账，未确认融资费用需按实际利率法分期摊销为利息费用。

预付费用需单独核算。支付中介费1.06万元（含税600元）：
借：管理费用-中介费 10,000
借：应交税费-应交增值税（进项税额）600
贷：银行存款 10,600
押金1万元计入其他应收款：
借：其他应收款-押金 10,000
贷：银行存款 10,000

二、预付租金的分摊处理

跨年度预付租金需通过长期待摊费用科目核算。一次性支付2年房租24万元：
借：长期待摊费用 240,000
贷：银行存款 240,000
按月分摊时（24万÷24个月）：
借：管理费用-房租 10,000
贷：长期待摊费用 10,000

短期预付租金使用预付账款过渡。预付半年租金6.3万元（含税3,000元）：
借：预付账款 60,000
借：应交税费-应交增值税（进项税额）3,000
贷：银行存款 63,000
按月摊销：
借：管理费用-房租 10,000
贷：预付账款 10,000

三、后续计量与费用摊销

使用权资产折旧按直线法计提。60万元资产分6年折旧：
借：管理费用-折旧费 8,333
贷：使用权资产累计折旧 8,333

租赁负债利息分期确认。首期利息按现值×实际利率计算：
借：财务费用-利息费用 X
贷：租赁负债-未确认融资费用 X
该费用呈现前高后低特征，类似房贷利息结构。

押金退还需反向冲销。合同到期收回押金：
借：银行存款 10,000
贷：其他应收款-押金 10,000
若押金被扣抵欠费：
借：管理费用-违约金
贷：其他应收款-押金

四、税会差异调整要点

会计费用包含折旧与利息，税务扣除仅认实际支付租金。例如年度会计费用10.7万元（折旧8.3万+利息2.4万），实际支付租金12万元：

• 纳税调减金额=12万-10.7万=1.3万
  汇算清缴时需通过纳税调整明细表调减应纳税所得额。

留抵退税影响附加费计提。若当期应交增值税为负数：

• 不得计提教育费附加及地方教育附加
  需在税金及附加科目中剔除虚增费用。

五、特殊场景处理机制

提前退租产生资产处置损益。租用2年后终止合同：

1. 冲销剩余负债与资产：
   借：租赁负债-租赁付款额（剩余金额）
   借：使用权资产累计折旧（已提部分）
   借：资产处置损益（差额）
   贷：使用权资产（原值）
   贷：租赁负债-未确认融资费用（剩余利息）

低价值租赁简化处理。租用价值3.8万元的打印机：
借：管理费用-租赁费
贷：银行存款
无需确认使用权资产，直接费用化处理。

通过建立租赁合同台账与税会差异备查簿，企业可有效管理租赁业务全周期。建议每月核对租赁负债明细账与付款计划表，对折现率变动超过1%的合同启动重估程序，确保会计处理符合实质重于形式原则。