如何正确处理不同租赁场景下的店租会计分录？

处理店租的会计分录需要根据租赁类型、会计准则适用性和业务场景进行差异化管理。核心在于区分承租方与出租方的权责关系，以及判断是否需要适用新租赁准则下的使用权资产模型。以下从基础场景到复杂情形展开分析。

一、传统租赁模式下承租方的常规处理

对于执行《小企业会计准则》的企业或符合低价值租赁（年租金≤4万元）、短期租赁（租期≤1年）的情形，会计处理遵循传统方法：

1. 预付租金时：借：预付账款/长期待摊费用
   贷：银行存款
   例如预付全年租金12万元，需全额计入预付账款。
2. 按月摊销时：借：管理费用/销售费用（按实际用途选择科目）
   贷：预付账款/长期待摊费用
   每月摊销金额=预付总额÷租赁期数。若涉及免租期，需将总租金在包含免租期的总月份中均摊。
3. 押金与中介费：
   • 押金作为资产处理：借：其他应收款——押金
     贷：银行存款
   • 中介费直接费用化：借：管理费用（中介费）
     贷：银行存款。

二、新租赁准则下的使用权资产模型

当企业执行《企业会计准则》且租赁不符合低价值或短期条件时，需确认使用权资产和租赁负债：

1. 初始计量：借：使用权资产（租赁付款额现值+初始直接费用-租赁激励）
   借：租赁负债——未确认融资费用（利息差额）
   贷：租赁负债——租赁付款额（未来应付总额）
   贷：银行存款（已付费用）
   例如租期10年、年租金1000万元，需按折现率计算现值入账。
2. 后续处理：
   • 支付租金：借：租赁负债——租赁付款额
     贷：银行存款
   • 计提利息费用：借：财务费用——利息费用
     贷：租赁负债——未确认融资费用
   • 计提折旧：借：管理费用/销售费用
     贷：使用权资产累计折旧
     折旧年限通常为租赁期与资产剩余寿命的较短者。

三、出租方的租金收入与资产处理

1. 收取租金时：借：银行存款
   贷：其他业务收入/主营业务收入（根据业务性质）
   贷：应交税费——应交增值税（销项税额）
   需按租金金额的适用税率（如9%不动产租赁）计提增值税。
2. 计提折旧：借：其他业务成本
   贷：累计折旧
   仅当出租资产属于企业自有时适用。
3. 押金处理：
   • 收到押金：借：银行存款
     贷：其他应付款——押金
   • 退还时反向冲销，扣款部分转入收入或损失科目。

四、特殊场景的调整与税务影响

1. 提前退租：
   • 冲销未摊销费用：借：资产处置损益（差额）
     借：使用权资产累计折旧（已提部分）
     贷：使用权资产（原值）
     贷：租赁负债——未确认融资费用（剩余利息）。
2. 税会差异：
   • 会计处理：使用权资产折旧+利息费用
   • 税务扣除：仅认可实际支付的租金
     汇算时需调整差额，例如会计费用10.7万元（折旧8.3万+利息2.4万），实际支付12万，则纳税调减1.3万。
3. 中介费与租赁激励：
   • 中介费计入使用权资产成本；
   • 出租方提供的佣金返还需冲减使用权资产初始价值。

通过上述分层处理，企业能实现权责发生制与收付实现制的平衡，同时满足财务合规性与税务优化需求。实务操作中需特别注意租赁合同条款的解读，尤其是续租选择权、可变租金等可能影响计量基础的因素。