公司房产变卖会计分录应如何处理？

公司房产变卖涉及复杂的会计处理流程，需通过固定资产清理科目分步核算。整个过程需准确记录资产原值、累计折旧、处置收入、税费及净损益，确保符合《企业会计准则》或《小企业会计准则》要求。根据房产性质（如自用或投资性房地产）及处置方式（出售、出租等），会计科目和报表列示存在差异，核心流程可分为资产转移、收支核算、损益结转三个阶段。

转入固定资产清理阶段是初始环节。需将房产的原值、累计折旧和减值准备转入清理科目。例如，某房产原值500万元，累计折旧200万元，会计分录为：
借：固定资产清理 300万元
借：累计折旧 200万元
贷：固定资产 500万元
该步骤将资产价值从资产负债表移出，为后续处置核算建立基础。

处置收入与费用确认阶段需分别记录收款和支出。若以1000万元出售该房产，增值税按9%计算：
借：银行存款 1090万元
贷：固定资产清理 1000万元
贷：应交税费——应交增值税（销项税额） 90万元
同时，支付清理费用（如维修费10万元）和计提土地增值税（假设50万元）：
借：固定资产清理 60万元
贷：银行存款 10万元
贷：应交税费——土地增值税 50万元
此阶段需区分营业收入（投资性房地产）与固定资产清理（自用房产）的收入归属。

结转净损益阶段需根据会计准则选择科目。执行《企业会计准则》时，净收益计入资产处置损益；《小企业会计准则》则使用营业外收入/支出。以上述案例为例，清理科目余额为1000-300-60=640万元（净收益）：
借：固定资产清理 640万元
贷：资产处置损益 640万元
若存在亏损，则分录方向相反。该处理直接影响利润表的非经常性损益项目。

税费处理是重要附加环节。除增值税外，需计提土地增值税（按增值额30%-60%累进税率）、城市维护建设税（增值税的7%）及教育费附加（增值税的3%）。例如，土地增值税50万元的分录为：
借：固定资产清理 50万元
贷：应交税费——土地增值税 50万元
税费计提需在损益结转前完成，确保净损益计算准确。

准则差异需特别注意。若房产属于投资性房地产（公允价值模式计量），处置收入应计入其他业务收入，成本转入其他业务成本，与普通固定资产的清理流程不同：
借：银行存款 1000万元
贷：其他业务收入 1000万元
借：其他业务成本 300万元
贷：投资性房地产 300万元
这一差异要求企业根据资产分类选择正确的会计科目。