房屋被拆除的会计分录应如何处理？

房屋拆除的会计处理需根据拆除目的和业务性质区分不同情形，核心涉及固定资产清理、在建工程和营业外收支等科目。实务中主要分为改建和拆除重建两类场景，若涉及政府补偿或房地产开发，还需结合专项应付款或开发成本进行核算。以下从典型场景出发，梳理关键步骤与分录逻辑。

一、改建场景下的会计处理

若房屋属于改建（保留原资产框架并升级），需将原固定资产转入在建工程，并分阶段核算：

1. 资产转入在建工程
   借：在建工程（原账面价值）
   借：累计折旧（已计提折旧）
   贷：固定资产（原值）
   此步骤将原资产价值从固定资产科目剥离，进入改造阶段。
2. 新增改建支出
   借：在建工程
   贷：银行存款/应付账款
   包括人工、材料等直接费用，资本化计入资产成本。
3. 完工转固
   借：固定资产
   贷：在建工程
   改建完成后，总成本（原值+新增支出）重新确认为固定资产。

二、拆除重建场景下的会计处理

若房屋需彻底拆除并重建，需通过固定资产清理科目核算：

1. 原资产转入清理
   借：固定资产清理（账面净值）
   借：累计折旧（已计提部分）
   贷：固定资产（原值）
   此步骤终止原资产折旧，进入清理流程。
2. 支付清理费用
   借：固定资产清理
   贷：银行存款
   包括拆除人工费、运输费等直接支出。
3. 残值收入处理
   借：原材料/银行存款
   贷：固定资产清理
   回收的残料按公允价值入账。
4. 清理净损益结转
   若清理后余额为净损失：
   借：营业外支出
   贷：固定资产清理
   若为净收益：
   借：固定资产清理
   贷：营业外收入
   此步骤将清理结果反映在利润表。

三、特殊场景的延伸处理

1. 政府补偿款的处理
   若拆除涉及政府补偿，需通过专项应付款科目：

• 收到补偿款：
  借：银行存款
  贷：专项应付款
• 补偿款用于费用性支出（如安置费）：
  借：专项应付款
  贷：营业外收入
• 补偿款用于资本性支出（如重建）：
  借：在建工程
  贷：银行存款
  借：专项应付款
  贷：递延收益
  后续通过折旧分期转入营业外收入。

2. 房地产开发场景
   若拆除后用于开发销售房产，需将相关成本计入开发成本：

• 土地及旧房取得成本：
  借：开发成本
  贷：银行存款
• 拆除费用：
  借：开发成本
  贷：应付账款
  此类支出最终结转至存货成本。

四、税务与准则适配要点

1. 税务处理关联

• 增值税：土地收回或政策性搬迁补偿通常免税。
• 企业所得税：搬迁净收益需在完成年度一次性计税，净损失可分期扣除。
• 土地增值税：政府征用或自行转让符合条件可免税。

2. 准则差异辨析

• 自用重建：适用固定资产准则，成本资本化。
• 开发销售：适用存货准则，归集至开发成本。
• 无明确用途的拆除：补偿款直接费用化，计入营业外支出。

五、操作建议与风险提示

1. 关键科目验证

• 固定资产清理余额必须清零，避免长期挂账。
• 专项应付款需严格区分资本性与费用性支出，防止税务调整。

2. 文档完整性
   保留拆除批文、补偿协议、费用发票等原始凭证，以应对审计及税务核查。
3. 商业实质判断
   拆除目的（自用/开发/政策要求）直接影响会计路径，需在业务启动时明确核算框架。

通过上述分场景、分步骤的梳理，企业可系统性完成房屋拆除的会计处理，同时兼顾准则合规性与税务优化需求。